2025년 10월, 이재명 정부는 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 정책을 발표하며 강력한 규제책을 내놓았습니다. 이 대책은 고가 주택 대출규제 강화, 수도권 규제지역 확대, 토지거래허가구역 지정 확대 등을 골자로 하며, 부동산 시장 과열 억제와 주거 안정 실현을 목표로 하고 있습니다.
이재명 정부 부동산 대책 핵심 내용
- 수도권 및 서울 전역 27곳에 규제지역 3중 지정 확대, 조정대상지역과 투기과열지구로 분류 강화
- 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도 차등 적용: 15억 원 이하 최대 6억 원, 15억~25억은 최대 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 제한
- 토지거래허가구역 확대: 서울 전역과 경기 주요 12개 지역(과천, 성남, 광명, 하남, 의왕, 수원 영통, 용인 수지 등) 추가 지정
- 대출 규제 강화: 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 전세 대출 포함 및 기준 강화, 대출 금리 스트레스 테스트 금리 3% 이상으로 상향 조정
- 2030년까지 수도권 매년 27만 가구, 총 135만 가구 신규 주택 공급 계획 발표 및 재개발·재건축 제도 개선 추진
- 세제 강화는 최후 수단으로 보류, 다만 간접적 세 부담 증대 위한 공정시장가액비율 인상 가능성 검토
이 정책은 규제 강화와 함께 실수요자 주거 안정, 시장 과열 억제, 투기 수요 근절을 동시에 달성하려는 복합 대책으로 평가받고 있습니다.
정책 배경과 시장 상황
최근 서울 및 수도권의 집값이 다시 급등하자 이재명 정부는 출범 초기 두 차례의 부동산 대책에도 불구하고 시장 안정화가 어렵다고 판단, 더욱 강력한 규제책을 마련했습니다. 특히 자금력이 풍부한 고가 주택 매수자 중심의 투기 수요를 억제하는 것이 시급한 과제가 되었습니다.
한편, 주택담보대출(LTV) 한도가 기존 6억 원에서 4억 원 이하로 줄어들면서, 특히 고가 주택 구매 시 실질적인 내 자금 부담이 크게 늘어나게 됐습니다. 예를 들어, 26억 원짜리 아파트를 구매할 때 받는 대출이 2억 원으로 제한되어 나머지 24억 원은 본인이 마련해야 하는 상황입니다. 이런 변화는 단기적으로 거래량 감소와 매매 심리 위축을 초래할 수 있다는 분석입니다.
예상되는 영향과 우려점
- 단기적 거래 위축 및 가격 조정 가능성
대출 규제 강화로 구매 여력이 감소해 단기적인 부동산 거래가 줄어들고 일부 지역은 가격 조정이 불가피할 것으로 보입니다. - 자금력 있는 ‘현금 부자’ 중심 시장 양극화 심화
대출 규제 강화에도 불구하고 고액 자금력이 충분한 이들은 상대적으로 규제 영향이 적어, 현금 부자와 나머지 수요자 간 양극화 우려가 제기되고 있습니다. - 세제 정책과 규제 지역 지정의 미묘한 균형
세금 강화는 최후 수단으로 고려되며, 토지거래허가구역 지정 확대도 부처 간 이견이 있어 전면적 적용까지는 시간이 필요할 전망입니다. - 장기적 공급 확대 및 제도 개선의 중요성
단기 규제 중심 정책이 부동산 시장 안정화를 위한 충분조건이 아니기에, 2030년까지 수도권 135만 가구 공급과 재건축 활성화가 장기적 안정화 열쇠입니다.
실질적 대응 전략
- 자기자본 확보 및 재정 계획 철저
대출 한도가 크게 축소된 만큼, 무리한 대출보다는 충분한 자기자본 확보와 재정 계획 수립이 가장 중요합니다. 청약 대기자라면 청약 제도 및 전략을 철저히 이해하고 준비해야 합니다. - 공공주택 및 저가 주택 시장 적극 활용
정부가 공급하는 공공 및 민간 저렴 주택 청약에 관심을 갖고, 서민과 청년을 위한 주거 안정 정책 활용을 적극 검토해야 합니다. - 부동산 시장 동향 및 규제지역 정보 지속 확인
규제지역 확대 및 대출규제 변화가 계속될 가능성이 크므로, 관련 법규와 정책 변화를 꾸준히 확인하고, 투자 및 매매 타이밍을 신중하게 판단해야 합니다. - 규제지역 내 투자 신중 및 위험 분산
규제지역 내 주택 투자는 불확실성 및 위험이 많으므로, 투자 포트폴리오 분산과 장기적 관점 유지가 필요합니다. - 주택 공급 확대 정책에 따른 미래가치 분석
재개발, 재건축, 신규 공급 지역을 중점적으로 살펴보고, 수요와 공급 균형이 맞는 지역 위주로 장기 투자 전략을 세우는 것이 유리합니다.
결론
이재명 정부의 2025년 10월 부동산 정책은 강도 높은 대출 규제와 규제지역 확대를 통해 부동산 시장 투기 수요를 효과적으로 억제하려는 시도로 평가됩니다. 다만, 단기적으로는 거래 위축과 가격 조정, 양극화 현상 위험이 있으며, 중장기적 안정화를 위해서는 정부가 계획한 대규모 주택 공급과 재건축 활성화가 성공적으로 이뤄져야 합니다. 투자자와 실수요자는 변화하는 규제 환경에 맞춘 신중한 재무 및 투자 전략을 세우고, 관련 정책 정보를 면밀히 모니터링하며 대응하는 것이 필요합니다.